房屋短缺 中下階層最苦

1.香港房屋問題

•幾乎所有中學的教科書也有以下相似的描述：
香港地少人多，土地長期供應緊絀，房屋問題成為歷屆政府主要的民生議題，而且很難有長遠的解決方案

2.並非單純的社會問題，而是階級問題

•簡單而言，香港的社會階級可劃分為草根階層、中產階級及上等階層，不同的社會階層對房屋存在不同的需求
•草根階層住屋問題是要解決基本居住問題，連結及社會福利分配的問題
•中產階層主要是置業問題，中產已脫離了社會保障網，但他們的收入增長速度遠追不上樓價升幅，置業變成相當困難甚至遙不可及的事
•「上等人」基本已解決了住屋問題，房地產對他們而言更多是投資項目，樓價上升對他們等於財富增值，他們的利益明顯與中產及草根階層產生衝突

3.基層的房屋問題

•基層房屋問題主要是解決市民基本居住要求，當中涉及的主要議題是社會資源的分配優次
•近年新聞中屢屢出現的是基層市民難以得到合理的居住環境，當中涉及一系列的問題：
──市區部份戰前及戰後早期建成的樓宇日久失修，而且欠缺基本生活設施，居住環境惡劣，當中不少樓宇存在僭建物及欠缺合規格的消防裝置，發生意外時將造成巨大人命傷亡，2010年馬頭圍道塌樓事件是典型例子
──與此同時，隨着生活指數日益提高，部份基層市民無法負擔高昂租金，「板間房」及「劏房」大行其道，「劏房」業主往往未經屋宇署批准而擅改圖則，亦不符合消防標準，2012年初花園街大火，造成慘重傷亡便是活生生的例子
──照常理而言，解決上述基層住屋問題最有效的方法莫過於大幅增加公共房屋的數目；雖然政府承諾一般合資格申請人可在3年內上樓，但在供不應求的情況下，這個目標經常無法達標，致使俗稱「凶宅」的不受歡迎公屋單位在2012年竟累積了超過30000宗申請，側面反映出香港公營房屋不足問題的嚴重性

4.中產階層的住屋問題

•與基層住屋問題有所不同的是中產住屋問題同時涉及到政府資源的分配以及物業市場價格與市民購買力脫節的問題
•2002年以前，政府有一系列計劃協助初級中產人士置業：
──「居者有其屋」計劃協助較富裕的公屋居民置業，令社會資源更有效地分配
──同時居屋亦給予購買力較低的市民（初級中產）擁有私人居所的機會
──政府亦曾推出「夾心階層置業計劃」協助「初級中產」置業
•可是，隨着21世紀初香港樓市崩潰，樓價下跌，政府已停止上述計劃
•自21世紀初開始，政府改用「勾地表」向發展商供應土地，香港過去10年的樓宇落成數量較20世紀80及90年代少了接近一半，供求脫節失衡，自2008年開始，本地私人樓宇價格拾級而上
•更有甚者，近年國內大量資金流入香港，加上本地投機資金在樓市興風作浪，將樓價進一步推高
•中產階級難圓置業夢想已不單是經濟問題，而且是社會民怨的一個主要起因

解決草根階層居住問題，最有效方法是加建公屋。

5.上層社會的房屋問題

•對於高收入人士而言，房屋問題遠沒有草根及中產階級嚴重，他們基本上已完成置業目標，樓宇資產已變成私人投資的主要組成部份，樓價高反而對他們更有利
•至於更富裕的地產商，物業市場興旺更帶給他們鉅額財富！

6.政府的兩難

•政府明白到樓價過高是社會的計時炸彈，而草根階層的居住環境惡劣亦是社會民怨的主要因素
•可是，香港713萬人口中有160萬人擁有自置居所，當中大部份人向銀行申請按揭貸款，假如政府出手令樓市急跌，21世紀的「負資產」浪潮將捲土重來

7.梁振英政府的新樓市政策

•近兩個星期，梁振英政府頻頻出招，試圖為熾熱的樓市降溫：
──出售約830個居屋貨尾單位，明年初接受申請
──將原先「先租後買」的青衣「置安心」計劃改為全數出售，涉及1000個單位
──地政總署會加快審批預售樓花，確保未來三至四年一手樓供應達6.5萬個
──第四季推出住宅用地拍賣，涉2650個私營單位
──明年中改建柴灣工廈為公屋，預期供應180個公屋小型單位
──餘下「置安心」計劃所涉的4000個單位，將以折扣價出售
──市建局「樓換樓」部份地皮發展成居屋，涉480個單位，預計2017年落成
──將長沙灣一幅休憩用地改為發展公屋，涉及2300個出租公屋單位
──將36幅社區團體用地改作發展住宅用途，料共增加1.19萬中小型個單位
•此外，政府更進一步提出「港人港地」政策，規定將部份將來落成樓宇只會能售賣給香港永久居民

8.成效

•觀乎政府新的樓宇政策不外乎在於增加樓宇供應及有限度減少投機活動
•香港樓宇問題的根本原因是過去10多年樓宇供應不足，2012年才開始增加樓宇供應量，意味在一段時間內也無法彌補過去15年供應不足而造成的供求缺口