上文〈美息正常化 港樓勢下調〉（刊本月17日）論及在美國利率正常化的行動下，對本港樓價的影響，主要解釋了以下的一些現象：
1.香港住宅樓價格並不僅受個人住宅按揭額影響，特別在2010年後，個人按揭額一直維持在較低水平，但是樓價卻節節上升。
2.香港住宅樓價格跟用在房產的信貸有最深的關係，當中除了有個人住宅按揭活動，還有發展商發展地皮，非按揭和非個人的信貸購入不同類型的物業等等，都影響了房價。
3.銀行的信貸量固然跟房價有關，信貸的成本反映在最優惠利率上，都一樣對房價有影響。值得留意的是利率的變動，而非其利率的高低，才對樓價造成影響。特別是長期利率高企對樓價沒有起到任何作用。
因為1和2，很明顯現時政府的各種打擊樓價措施，除了對個人做住宅按揭也許有些作用外，對其他樓市參與者、影響樓價的資金，例如發展商、大炒家、投資者等等，效用實在有限。
應該問美國何時重開QE
而因素3，由於香港的基準利率變化是跟着美國的基準利率變化【圖1】，而銀行的最優惠利率又跟着香港的基準利率變化【圖2】，除非美國加息；不然，香港的利率也難有大變化。
而且，如果由上文圖七看，利率加幅要足夠大，而且連續性加，才會對樓價有下壓的影響。那麼現時到底美國會否加息呢？
按「常理」看，現時通脹不高，美元又貴，消費意欲亦低，別說加息，連不變都可能成問題，甚致應該問的是，幾時輪到美國也重開QE，以谷經濟，以及增加美國貨的出口競爭力。
然而，在〈美息加短減長 無礙經濟就業〉（刊今年2月3日）一文中，已經闡述了美國的利率和美元強弱，跟美國的GDP、出口、就業、通脹率等等，甚至美國的利率和美元強弱之間，都沒有很強的關聯。即是說，就算美元強，也不代表一定會傷害出口，所以美國加息減息，也不一定影響美元強弱。
倒是長債和短債之間的息差，跟就業人口可能有點關係【圖3】：長短債息差大，就業人口跌；反之，則就業人口升。此外，如果看看【圖4】：當長短債息差大，基準利率就較低；反之，當長短債息差收窄，基準利率就上升。
把圖三和四合起來看，倒是加短息減長息或者長息不變，或許會通過令更多錢投入長線投資並減少短期投機（及所引起的波幅和物價暴升），推出新發明而令全球「幾貴都買」，同時增加就業。如此加息與否對美國經濟並無大害，甚至有益。
值得留意的是，雖然聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）一再發放「鴿派」言論以保人心穩定，但是聯儲局卻在近期債券拍賣中，不動聲色地把2年期至10年期的債券票息率增加，而且得到市場接受。同時，自今年1月14日那周起至今，聯儲局同樣不動聲色地縮減其資產規模。
換言之，就算不正式叫加息和收緊銀根，聯儲局現在根本就在做這件事。
如此一來，如果再看看【圖5】美國和香港的銀行體系持有的債務資產及【圖6】香港銀行體系內的債務資產與房屋信貸的關係，在美國的銀行持有的債券資產開始減速下，那麼香港銀行內的債券資產遲早也會減少，那麼到頭來香港銀行體系內的房屋信貸減少，那麼樓價跟着下降，而且有一定幅度的機會也不小。
那麼，若樓價不好了，香港經濟又將如何？
看看【圖7】、【圖8】和【圖9】：香港的GDP和香港的消費、香港的消費跟房價、香港的GDP跟房價的關係。如果以2003年和2008年做分水嶺：2003年之前房價過了97年大漲後一直插水，而香港的消費和GDP卻是有上有落。雖然整體增長的確緩慢（幾近橫行），但卻也未至於「世界末日」。
慎防樓價增速拋離經濟
不過，2003年「復蘇」後至2008年海嘯前，反而香港的GDP、消費和房價之間的關聯度增加不少。到2008年海嘯後，則倒過來房價的增速遠遠拋離香港經濟和消費的增長。
根據97年前後那段經驗，一旦房價增速拋離經濟和消費甚遠時，一旦升勢結束並反過來下跌時，其跌幅亦可甚為恐怖。
其實不用看圖，由身邊各種變化，就已經知道香港經濟的單元化和空洞化有幾嚴重。香港的主流生意人，由第一代（現在已起碼七八十歲）從無到有，並且「向世界出發」；到第二代（五十尾至六十來歲）多是背靠祖國。
不過總算還有海外客路，到現在壯年一代多是祖蔭下來，還要北上乞求政策以照顧生意。
當時香港的街舖多數做小生意，各有特色，平有平做貴有貴做；到現在多是連鎖集團壟斷，貨品和生意對象都是滿足國內遊客要求。
就業方面，以往畢業生能嘗試各種機會，相信行行出狀元；到現在，主流都是希望《壹號皇庭》式人生，即大學畢業後，入大行做金融銀行或專業人士，西裝骨骨出入中環，開吓會、寫吓report、做吓powerpoints就上位；讀MBA，再重複前述伎倆，加點辦公室政治就再上位，然後買車、買樓、結婚。嗜好就是歎紅酒、去旅遊。有剩錢就投機，希望由炒股、炒期，最後夠力炒樓，然後一個「屈尾十」就無端端發達，之後再一間換兩間，兩間換三間，甚至買舖收貴租就可以退休。
簡單講，過往幾十年順風順水，早已經將香港人馴化到無力、無心在不同行業跟全球競爭。可惜的是，各種科技已經令到天下無「桃源」，無法逃避。
據聞有美國年輕人來港租雞場，自己落手落腳開設新式靈活工廠；通過網絡接全世界訂單和籌錢。用程式安排工作，用3D printing和其他彈性工具生產成品。
正因為香港開公司容易，稅比較低，就吸引冒險家來試。但香港自己則戰鬥力不足，過度依賴地產和金融相關產業鏈。一旦美國加息，樓價周期最終逆轉，屆時恐怕不是大陸救不救的問題，而係真的用錢夾硬救，就物價資產價格無法回落到自然平衡點，加劇貧富懸殊；不救，則香港可能要面對日本式的通縮，有機會培養出慳錢新一代，屆時如何谷消費？
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二之二