商場改革 小舖倒楣 街坊叫苦

有讀者希望知道「商場改革對社區小商戶的影響」。雖然該讀者沒有清楚指明商場改革是甚麼，但近年常有屋邨特色小店被迫結業，故推斷是屋邨商場由公營轉為私營的改革。早前領匯在旗下商場搞「尋味時光」，更被市民鬧爆，矛頭直指領匯不斷加租。

屋邨商場營運差致領匯上市

2005年，領匯上市，接管房委會旗下的屋邨商場，並以高度商業模式運作。為甚麼政府當年把屋邨商場轉為私營呢？
領匯上市前，公屋商場由房委會管理公司管理。房委會是公營機構，營運時須依據很多規則，限制自然比私營多，因此管理商場時容易出現官僚、欠缺彈性等問題，導致管理效率低，商場殘破失修，給人暮氣沉沉的感覺，空置率又高，造成資源浪費。舉一個例子：商場某個店舖如果一開始被規劃為文具店，便不能出租給其他商戶，如果沒有文具店承租，便會長期空置，造成浪費。
有見及此，房委會便將公屋商場及停車場以投資信託基金方式上市，簡言之就是交給商業機構以商業原則運作。接管的領匯既是一家上市公司，須向股東負責，而其最大責任就是「利潤最大化」。領匯以這種私營模式營運商場，大幅改革，全面翻新商場，提升其形象和格調，改善管理效率，務求吸引更多租戶，提高利潤。
正所謂羊毛出自羊身上，領匯不是善堂，投放資金大搞商場改革，成本最終會轉嫁到租戶身上，結果大幅加租，不能負擔的便被淘汰，社區小店因而慢慢滅絕，換來全港一式一樣的連鎖集團——連鎖快餐店、藥房、家品店、超市等遍佈全港領匯商場。商戶當然也不是開善堂，他們支付了高昂的租金，也會將之轉嫁到消費者，公屋商場的產品價格於是大幅提高，最終令公屋居民叫苦連天。

公屋小舖漸成絕響

領匯接管公屋商場後，小舖幾近沒有生存空間。小舖既稱為「小」舖，就是資源有限的小商戶，其目標是街坊生意，不冀求藉此發達，只望自食其力賺錢。他們不會花錢大搞高檔裝修，轉而提供便宜的服務和貨品，服務態度一般較為親切，富人情味，不像連鎖集團那種冷冰冰的機械式管理和千篇一律的招呼語。
但領匯與商戶續租時，一般會要求小商戶裝修，提升形象，以配合商場的整體格調，但小商戶可賺的利潤有限，不願支付額外成本裝修，又擔心裝修後需加價來彌補支出，因而失去價格競爭力，最終給財雄勢大的連鎖店吞併。

公屋商場應扮演甚麼角色

領匯接管商場，無可否認令公屋商場耳目一新，管理效率大幅改善，代價卻是趕絕小舖，令物價上漲，致今日的爭議。我們又應如何分析當中的利害呢？
我們不妨回到最基本的問題：公屋商場的對象是甚麼？
如果跟私人商場一樣，屋邨商場服務的是全港市民和遊客，那麼引入高度商業模式的營運自是無可厚非。但一般市民和遊客會專程到公共屋邨「逛商場shopping」嗎？
顯然，公屋商場的主要服務對象理應是公屋居民，當中夾雜老人、新移民、綜援戶等低收入人士，消費力有限。為他們提供一個高檔次商場，是錯配。他們期望的往往不是高質素服務，只望價格相宜。公屋商場對他們來說更像舊區的街舖，而不是閒來無事逛逛的大型商場。
房委會深明此道，管理公屋商場時，不會以商場原則運作，因為「賺大錢」的話，各界便會指責公營商場歛財，要求減租。故房委會的管理向以收支平衡為最大原則，結果商戶租金相對便宜，居民也不用「捱貴貨」，但代價就是服務質素較低。正所謂「一分錢一分貨」，公屋居民多屬基層，大多要求的是價廉，而不一定要求物美，對公屋商場的商品和服務向不抱太大期望，最重要是能應付生活所需。
當公屋商場由公營轉為私營，商業模式便打破舊有模式，結果，公屋商場的營運效率上升了，但街坊小店消失，廉價商品服務也消失，不少市民對此深表不滿，造成近年的反對聲音。
筆者親耳聽過一個公屋商場的小文具店老闆說：「領匯常叫我們裝修（他的舖頭裝修很簡陋，但貨品確比連鎖店便宜），但我們在公屋開舖，做的是街坊生意，要豪裝幹嗎？」從他的對話，或多或少可以看到公屋商場改革的矛盾所在。